Construção Civil e Incorporadoras
Construir tem prazo, orçamento e medição para fechar — e a contabilidade precisa acompanhar esse ritmo. Na construção civil e na incorporação imobiliária, cada obra tem seu próprio resultado, suas retenções, seu cronograma físico-financeiro e, muitas vezes, sua própria empresa. A Altus organiza a contabilidade por empreendimento, cuida do regime correto de cada operação e entrega números que mostram a margem real de cada obra, para você decidir com segurança antes que o concreto seque.
Desafios do setor
- Apurar o resultado de cada obra separadamente, sem misturar custos de empreendimentos diferentes e sem saber qual contrato está dando lucro ou prejuízo
- Lidar com as retenções de INSS sobre a mão de obra (cessão e empreitada), o ISS no município da obra e a responsabilidade solidária com prestadores e subempreiteiros
- Decidir entre tributar a incorporação pelo RET (patrimônio de afetação com SPE) ou pelo regime convencional, sem clareza sobre qual é mais vantajoso
- Conciliar o reconhecimento de receita pelo avanço da obra (medições e percentual de execução) com o caixa que entra de forma desencontrada
- Controlar a matrícula CNO de cada obra (que substituiu o antigo CEI), o eSocial e a DCTFWeb do canteiro e a documentação para regularização e baixa da obra junto à Receita Federal
- Sustentar o fluxo de caixa entre o desembolso de materiais e folha e o recebimento das medições, das vendas na planta e dos repasses de financiamento
Como a Altus atende
A Altus estrutura a contabilidade da sua construtora ou incorporadora por centro de custo e por obra, separando o resultado de cada empreendimento e, quando faz sentido, organizando SPEs com patrimônio de afetação para acessar o RET. Cuidamos das retenções de INSS e ISS, do enquadramento mais eficiente entre Simples Nacional, Lucro Presumido, Lucro Real e RET, das obrigações acessórias (SPED, eSocial, DCTFWeb e CNO) e do controle de medições versus recebimentos — sempre acompanhando os impactos da transição da Reforma Tributária sobre o setor imobiliário. Você passa a enxergar a margem real de cada obra e a planejar os próximos lançamentos com base em números confiáveis.
O que cuidamos para você
Contabilidade por obra e centro de custo
Separamos custos, receitas e margem de cada empreendimento, com apropriação de materiais, mão de obra e custos indiretos para você saber o resultado real de cada contrato.
RET e patrimônio de afetação
Avaliamos a constituição de SPE com patrimônio de afetação e a opção pelo Regime Especial de Tributação da incorporação, comparando cenários para confirmar o caminho mais vantajoso, com os percentuais vigentes.
Retenções de INSS e ISS
Calculamos e controlamos a retenção de INSS sobre cessão de mão de obra e empreitada, o ISS da construção no município da obra e a responsabilidade solidária com subempreiteiros.
Obrigações do canteiro e da obra
Cuidamos da matrícula CNO de cada obra, do eSocial e da DCTFWeb da folha do canteiro, da escrituração fiscal e digital (SPED) e da documentação para regularização e baixa da obra.
Reconhecimento de receita por medição
Alinhamos o reconhecimento contábil de receitas e custos ao avanço físico da obra (medições e percentual de execução), para um resultado fiel ao andamento do empreendimento.
Planejamento tributário do setor
Simulamos Simples Nacional, Lucro Presumido, Lucro Real e RET conforme o tipo de operação (incorporação, empreitada, administração) e acompanhamos a transição da Reforma Tributária (IBS e CBS) sobre o setor imobiliário.
Perguntas frequentes
Vale a pena abrir uma SPE para cada empreendimento e usar o RET?
Em muitos casos de incorporação, sim. A Sociedade de Propósito Específico com patrimônio de afetação isola os riscos e os recursos da obra e permite optar pelo Regime Especial de Tributação, que aplica uma alíquota única reduzida sobre as receitas recebidas do empreendimento, reunindo IRPJ, CSLL, PIS e Cofins. Como envolve condições específicas e percentuais que podem variar (inclusive para programas habitacionais), simulamos os cenários e confirmamos os valores vigentes antes de recomendar o melhor caminho para o seu caso.
Como funcionam as retenções de INSS e ISS na contratação de empreiteiras?
Na cessão de mão de obra e em empreitadas a construção costuma estar sujeita à retenção de INSS sobre a nota da prestadora, além do recolhimento do ISS no município onde a obra é executada. Também há responsabilidade solidária sobre as contribuições dos subcontratados. Controlamos esses cálculos, as guias e a documentação para que você não acumule passivos com a Receita Federal nem com a prefeitura.
Como saber se cada obra está dando lucro?
Estruturamos a contabilidade por centro de custo, apropriando materiais, mão de obra, equipamentos e custos indiretos a cada empreendimento, e comparamos com o orçamento e as medições. Assim você acompanha a margem de cada obra ao longo da execução, e não apenas no encerramento.
A Reforma Tributária muda a tributação da construção e da incorporação?
Sim. Durante a transição iniciada em 2026 e que se estende até cerca de 2033, o IBS e a CBS passam a substituir gradualmente tributos como PIS, Cofins, ISS e ICMS. O setor imobiliário tem regime específico, com reduções de alíquota previstas para incorporação, construção e locação. Acompanhamos a regulamentação e orientamos sua empresa sobre os impactos a cada etapa, sempre conferindo as regras e os valores vigentes.
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